マンションを売却したいけど、ローンが残っていたら!?

マンション売却。ローンが残ってる場合は(残債)…|高く売るマニュアル

「マンションを売却したいけど、ローンが残っている…」とお悩みの方へ

住宅ローン

 

様々な理由で、

 

「まだ住宅ローンが残ってる(残債)んだけど、マンションを売却したい」

 

とお悩みの方は多いです。

 

たとえば、

 

  • 今の住まいより、もっとよい物件が見つかった
  • 戸建てを建設したため
  • 売却で得られるお金を新居の頭金に使いたい
  • 転勤や海外赴任が決まって
  • 沖縄など遠方へ移住する
  • 親の介護で同居することに
  • 離婚
  • 退職・転職などで住宅ローンがきつくなったため

 

など、人生の大きな節目において、購入したマンションを手放すことになるケースも少なくありません。

 

「マンションを売却したいけど、ローンが残っていたらどうなるの!?」

 

「そもそも、住宅ローンを完済していない物件を売ることは可能なの?」

 

「 査定はやっぱり安くなるの?」

 

という初歩的な疑問から、税金などの問題まで…「マンション売却」と一言で言っても、知っておかなければならないことがたくさんあって面倒ですよね。

 

そして、できるならお手持ちのマンションを「高く売りたい!」ですよね?

 

このサイトでは、ローン(残債)が残っている場合のマンション売却について、

 

  1. 住宅ローンが残っている場合
  2. マンション売却にかかってくる税金
  3. 任意売却とは?
  4. 離婚した場合の売却

 

の4つのテーマに区切り、それぞれに関してわかりやすく解説します。

マンションを売却したいけど、ローンが残っていたら!?

住宅ローンが残っていても、マンションを売ることができるの?

 

住宅ローンは完済までの期間が非常に長期にわたるため、生活上の変化(病気やリストラ、離婚など)で、せっかくローンを組んだ戸建てやマンションなどの住まいを手放さなければならないことがあります。

 

悩む男性

 

そのような時に、まず疑問に上がるのは、

 

「マンションを売却したいけど、ローンが残っていたらどうなるの!?」

 

という問題ではないでしょうか。

 

ローンの残っているマンションを売却できる条件

 

これについて最初に結論を言ってしまいますと、住宅ローンが残っていても、マンションなどの物件を売却することは「できます」。

 

ただし、その場合一つ条件がつきます。

 

その条件は何なのかというと、

 

「マンション売却を完了する時に、住宅ローンを全額返済していること」

 

です。

 

(この条件が満たされない場合でも、実はマンションを売却することは可能なのですが、それについては後ほど取り上げます。)

 

そもそも「住宅ローン」とは…?

 

さて、「住宅ローン」とはそもそも何なのか、ここでおさらいしておきましょう。

 

住宅ローンとは、住宅(マンションや一戸建て)やそれに関わる土地を購入したり、新たに家を新築・改築したりするのを目的に、銀行などの金融機関から融資してもらう仕組みです。

 

住宅ローンは高額の借り入れとなるケースが多いため、長期返済(〜35年)や一般的のローンに比べ金利が低いのが特徴です。

 

その際、土地や建物などの不動産に、金融機関の担保、抵当権が設定されます。

 

ローンが残っているマンションを売却する場合、一番注意しなければいけないのが、この金融機関の担保や抵当権の問題です。

 

ローンの返済途中の場合は、担保や抵当権のある金融機関に無断で売買をしたり、貸したりすることはできません。

 

金融機関が担保、抵当権を持っているマンションを売却したいという場合は、住宅ローン全額を一括で返済することが金融機関から求められます。

 

これが前述した「マンション売却を完了する時に、住宅ローンを全額返済している」という条件の理由なのです。

 

では、このことを頭において、マンション売却について次の項に進むことにしましょう。

 

ローン残債がある場合のマンション売却の流れ

 

はじめに繰り返しますが、ローン残高がある場合にマンションを売却する場合の原則は、

 

「マンション売却を完了する時に、住宅ローンを全額返済していること」

 

です。

 

つまり、残債を「一括返済」して支払いを完了する必要があります。

 

お金の返済

 

ローンに残債がある時は、手持ちの貯金から一括返済できれば一番いいですが、なかなかそうもいかないのが実情です。

 

マンションを売却して支払い金を用意し、一括返済するケースが最も多いです。

 

しかし、最近増えてきているのが、マンションを売却しても、ローンを返済するお金が足りないケースがあるという問題です。

 

マンション売却の目的は?

 

マンション売却の前に、まず、自分が何のためにマンションを売却するのかという目的を明確にしておきましょう。

 

もっと良い物件に引越ししたいからとか、購入時よりマンションが値上がりしているのなら売りたい、マンション売却した現金を借金返済や何かの資金に使いたい…などの理由が考えられます。

 

また、後ほどで触れますが、離婚が理由で売却を考えるケースも少なくありません。

 

これらマンション売却の目的によって、売却の方法も変わります。

 

借金の返済が目的であれば、売れる値段で、できるだけ早く売却したほうがいいでしょう。

 

また、もっと良い物件に住みたいのであれば、自分が住みたいと思う物件が出てくるまでじっくりと機会を待つほうがいい、ということになりますね。

 

買い替え時の資金計画によっても、今回の売却に求めるものが違いますよね。

 

売却するマンションを自宅として利用しているかどうかにもよるでしょう。

 

同じ「マンション売却」でも、その目的や用途によって、売り方が変わってくるのです。

 

一般的なマンション売却の流れ

 

それではまず、一般的なマンション売却の流れを確認してみましょう。

 

不動産会社選び・査定

 

まず、マンションの査定を依頼する不動産会社を選定することから始まります。

 

この査定は、あなたのマンションが幾らくらいで売れるかを、専門家である不動産会社に示してもらうことです。

 

その際に気を付けなければいけないのは、その査定された金額は一応の“目安”であるということです。

 

不動産会社は、必ずその金額で売却できるという保証をしているわけではありません。

 

また、売却価格がそのまま手に入るわけではありませんので、その点もご注意ください。

 

不動産会社に支払う仲介手数料(売却金額の3%としているところが一般的)を引いた差額が、手取りの金額になります。

 

そして何より、一社の不動産会社の査定だけで決めないということが大切です。

 

必ず複数の不動産会社から査定をしてもらってください。

 

媒介契約

 

マンションの査定をしてもらった不動産会社の中から気に入ったところを選んで媒介(仲介)契約を結び、買い手を探してもらいます。

 

不動産会社との契約

 

この媒介契約には次の3種類があります。

 

一般媒介契約

同時に複数の不動産会社へ依頼できる。
マンションの買主を見つけてくれた不動産会社にだけ仲介手数料を払う。

専任媒介契約 1社が専任で募集してくれるが、最大3ヶ月はほかの不動産会社に依頼できない。
専属専任媒介契約

1社が専任で募集をしてくれるが、最大3ヶ月はほかの不動産会社に依頼できない。
また、自己発見取引ができないなど、専任媒介より縛りがきつい。

 

どれもメリットとデメリットがあり、一長一短という感じですね。

 

担当者との相性などもあると思いますので、まずは複数の不動産会社に相談してみましょう。

 

売り出し

 

媒介契約が済めば、マンションの売り出し価格が決められ、売却に向けた販売の活動がスタートします。

 

ここは「いくらで売却したい」という自分の理想の希望価格で売りたいところですよね。

 

しかし、マンションの売り出し価格というものは「市場価格」と「相場価格」を基準に決められるため、自分の希望価格で販売することはできません。

 

内覧

 

マンション購入を希望する人が、実際にその部屋を見に来るのが内覧です。

 

内覧が決まったら、ポイントとなる場所はしっかり掃除しておきましょう。

 

  • 玄関
  • リビング
  • トイレや洗面所などの水回り
  • バルコニー

 

などは特にキレイにして印象を良くしましょう。

 

また、依頼した不動産会社に内覧で注意するポイントについてアドバイスをもらっておくとよいでしょう。

 

申込・契約

 

内覧が上手くいき、気に入ってもらえると、マンション購入の申し込みに進みます。

 

購入申込書(買付証明書)という書類が届きます。

 

この書面は、契約書の前段階のものです。

 

  • 購入希望金額
  • 手付金の額
  • 住宅ローン利用の有無

 

などをチェックしましょう。

 

双方に問題がないようであれば、いよいよマンションの売買契約に進みます。

 

売買契約書は、事前にコピーなどで内容を確認させてもらいましょう。

 

内容に問題がなければ、互いに署名捺印をして、契約が成立します。

 

手付金があれば、この時に支払いが行われるケースが多いようです。

 

決済・引き渡し

 

契約が成立したら、売買代金の決済とマンションの引き渡しになります。

 

手付金以外のマンション売買代金にかかる決済は、購入者の住宅ローンの審査が通った後になることが多いです。

 

その後は、購入者の住宅ローンを融資する銀行などの金融機関において、伝票上で決済は完了します。

 

決済が終了すると、売主の口座に手付金を除いた売買金額が入金されますので、必ず確認をしましょう。

 

決済が終われば、実際にマンションの引き渡しが行われます。

 

引き渡しは両社立ち合いでも良いですし、時間が取れなければ決済を行うときについでに鍵を渡すという方法もあります。

 

 

抵当権が設定されている場合は?

 

まだマンションにローンの残額が残っている、抵当権が設定されているという場合もあります。

 

その場合には、代金の決済後、抵当権が抹消されていることが登記所で確認されてから、マンションの引き渡しとなります。

 

代金決済と引き渡しが終わると、登記移転が行われます。

 

司法書士や不動産会社、金融機関などが登記移転の手続きを進めてくれます。

 

マンション売却後の手続きは?

 

マンション売買代金の決済と引き渡し、登記移転が終わった後に、必要なのが税金の問題です。

 

基本的には、売却した利益がある場合も、利益がない場合も、確定申告をすることをおすすめします。

 

詳しくは次の項で解説します。

 

マンション売却に関わる税金について

 

マンションを売って利益が出た場合には、税金を払う必要があります。

 

マンション売却に関わる税金には、一体どのようなものがあるのでしょうか?

 

税金

 

「譲渡所得」について

 

買った時よりもマンションが高く売却できた場合、その利益は「譲渡所得」と呼ばれ、所得税、住民税の対象となります。

 

しかし、この利益が出た場合でも、確定申告を行えば、税金がかからなくなる場合があります。

 

それは、譲渡所得が3,000万円以下の場合です。

 

譲渡所得は、下記の計算式で求めます。

 

譲渡所得=売却価格−(購入価格+取得費+譲渡費用)

 

用語については表の通りです。

 

購入価格 建物に関わる部分は減価償却費相当額を控除するなど、税務知識が必要になります。
取得費 取得の時に払った仲介手数料やローン保証料などが含まれます。
譲渡費用 マンション売却の時に支払った仲介手数料や登記費用などが含まれます。

 

譲渡所得が3000万円を超えている場合は?

 

また、3000万円を超えた所得がある場合も、確定申告で、

 

  • 居住用財産の特別控除
  • 軽減税率の特例

 

などを受けられる場合があります。

 

確定申告の時期(2月中旬〜3月中旬)に税理士や税務署に相談をしましょう。

 

「譲渡損失の繰越控除制度」について

 

今回のように、ローン残債がある場合のマンション売却の場合は、利益が出る場合はあまりないと思われます。

 

購入した時よりマンションの価値が下がり、安く売ることになった不動産の場合、税金はかかりません。

 

さらに、マンションを売ったことで損をした場合に、税金が返ってくる制度があります。

 

それが、

 

「譲渡損失の繰越控除制度」

 

というものです。

 

マンションを買い替えた場合やマンションを売却した場合に使えます。

 

マンションの買い替えや売却で生まれた損失を、所得から控除することができます。

 

その年の所得で控除しきれない場合は、3年間にわたって(4年間)控除することが認められます。

 

確定申告をすれば、給料から天引きされていた税金が戻ってきます。

 

例:住宅ローンが3,000万円残っているマンションを2,000万円で売却した場合

 

3,000万円−2,000万円=1,000万円

 

を控除することが可能。

 

詳しくは、税理士や税務署に相談してみましょう。

 

マンション売却で利益が出る場合も、安く売ったという場合も、確定申告を行うことでメリットが生まれる場合があることを覚えておいてください。

 

他にも、期間内に解約することにより、

 

  • 火災保険
  • 地震保険
  • 保証会社の住宅ローン保証料
  • 管理費などの積み立て金

 

などが返金される可能性がありますので、すべての加入状況を確認しておきましょう。

 

最近注目のマンション「任意売却」について

 

電卓の金額を見せるビジネスマン

 

マンションのローンが払えなくなるとどうなる?

 

何らかの事情で、マンションのローンが払えなくなると、ローンを組んだ銀行などの金融機関は、ローン残債の一括返済を求めてきます。

 

その場合、私たちは、

 

  • ローン残債よりも高くマンションを売る
  • マンションの売却代金だけではお金が足りない場合、不足分を自己資金で調達して一括返済する

 

の、いずれかの方法をとらなければなりません。

 

それでも返済できないとなると、金融機関はマンションの法的処分(競売)を行います。

 

競売は裁判所が介入するため、予想よりはるかに低い価格でマンションを売却しなければならないなど、不満足な結果に終わることがあります。

 

「任意売却」とは?

 

そこで、最近注目されているのがマンションの「任意売却」という方法です。

 

「任意売却」とは、ローンの残額があり、マンションを売っても一括返済ができない場合、専門の不動産コンサルタントなどが債務者と債権者(金融機関)の間に入って調整を行うものです。

 

コンサルタントが調整した金額で債権者の合意を得られれば、不動産価格がローン残高を下回っていてもコンサルタント売却することができます。

 

ただし「任意売却」は、ローンの返済が滞っていない場合には手続きや交渉ができません。

 

数ヶ月間に渡り、住宅ローンが返済されていない場合に限られます。

 

任意売却のメリット

 

マンションの任意売却の利点は、なにより市場価格に近い高額な売却が期待できることです。

 

マンションの売り手(債務者)も、ローンを組んだ金融機関(債権者)も、できるだけ高くマンションが売れれば、ともにメリットがあります。

 

裁判所の競売の場合は、市場価格より低い金額で落札される場合が多く、多額のローンが残り、無理な返済を強いられることがあります。

 

その点、任意売却の場合は、金融機関との話し合いにより、無理のない返済が可能になります。

 

他にも、

 

  • 引っ越し時期などの融通が利く
  • 競売と違い、プライバシーが比較的守られる

 

など、いくつかのメリットがあります。

 

任意売却のデメリット

 

逆に任意売却のデメリットとしては、数ヶ月から半年近くローンが返済されない状況が続いているわけですから、信用情報機関に登録されます。

 

これがよく言われる、「ブラックリスト」です。

 

このブラックリストに名前が載ってしまうと、その後5〜6年間は新たなローンを組むのは難しくなります。

 

しかし、未返済の状態が続いていないと任意売却ができないことから、通常のローン返済が行われているにも関わらず、意図的に返済をしないで滞納の状況を作り出すことすすめているところもあるようです。

 

今後ローンの返済ができない状況なのかどうか、きちんと判断する必要があるでしょう。

 

とはいえ、このマンションの任意売却は、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)も認めている制度です。

 

住宅金融支援機構では、むしろ裁判所の競売よりも任意売却をすすめています。

 

任意売却してもローンが残ってしまったら…?

 

マンションの任意売却後でもローンが残ってしまった場合はどうするのでしょうか?

 

やはり、一括か分割で返済する必要があります。

 

先ほどの例でいうと、500万円の残債を、金融機関へ返済しなければいけないことになります。

 

この残債は、担保物件を持たない無担保債権になるため、金融機関や債権回収会社との交渉で、分割で少しずつ支払うなどの返済計画が作られます。

 

また、債務者の負担を大幅に減らした分割返済や、大幅な債務の圧縮などが図られるケースもあります。

 

この任意売却については、不動産会社や住宅ローンに関する支援団体、司法書士などのプロに相談することが必要です。

 

まずはご自身にとってマンションの任意売却が最適な方法かどうか、アドバイスを求めてみるといいでしょう。

 

離婚してマンションを売却する場合〜所有権、共同名義、財産分与〜

 

離婚が決まり、マンションを売却しなければならなくなった、という方も多いと思います。

 

離婚

 

その場合の売却手続きは、

 

  • 所有権
  • 共同名義
  • 財産分与

 

などの問題が浮上し、場合によっては複雑な話になる可能性もあります。

 

ここでは、所有権、共同名義、財産分与、そして売却しても住宅ローンの残債が残る場合について見て行きましょう。

 

マンションの所有権は誰?

 

マンションの所有権が、夫または妻の単独名義の場合は、夫または妻が単独でマンションを売却することができます。

 

ですが、もし夫婦がどちらも名義をもっている共有名義だった場合、二人の合意なしには売却することは不可能です。

 

共同名義のマンションを売却する際は、全員の承認や全員の必要書類に加え、契約者への全員のサインが必要になってきます。

 

マンション売却後の財産分与

 

マンションの売却が無事終われば、単独名義であれば離婚協議で取り込めた財産分与割合に従い、売却代金を分けます。

 

共同名義の場合は、購入時に決めた持ち分(例えば夫8割、妻2割など)に応じて、分けることになります。

 

たとえマンションのローンを夫が支払っていても、売却代金のすべてが夫のものになるわけではありません。

 

夫婦が結婚した後に作った財産は、どちらが働いていようと基本的には二人のものですが、離婚する時は既婚協議により分けることになります。

 

これを「財産分与」といいます。

 

離婚でのマンション売却は、高く売るより、早く売ることを望まれるケースが多いようです。

 

マンション売却後もローンが残ってしまったら?

 

では、マンションを売却してもローンが残ってしまう場合はどうなるでしょうか?

 

実はこの場合だと、ローンの一括支払いができないため、普通はマンションを売却することができません。

 

そしてローン返済が滞ると、裁判所から競売などの法的処分の連絡がきて、立ち退きを迫られます。

 

ここで、思い出してほしいのが、前章で述べた「任意売却」の制度です。

 

ローンを支払う債務者にとっても、融資した債権者(銀行などの金融機関)にとっても、裁判所の競売よりもマンションが高く売れる可能性が高い「任意売却」のほうにメリットがあることになります。

 

もし、離婚のときにローンに残りがあるマンションがある場合は、離婚プラス任意売却とかなり専門的な問題となってきます。

 

こういうケースでは、不動産業者、任意売却の専門家、司法書士などのプロに相談することをおすすめします。

 

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